Životnosť panelových domov podľa štandardu a v skutočnosti
Na posúdenie likvidity (t. j. reálnej možnosti predaja bytu a sumy, ktorú zaň možno získať) sa zameriavajú na životnosť panelového domu. Podľa predpisov sa životnosť päťposchodových panelových budov odhaduje na pol storočia a pri deväťposchodových budovách - asi 100 rokov. V mnohých prípadoch však tieto čísla zostávajú len orientačným bodom pre urbanistov. Pozrime sa na skutočnú a štandardnú životnosť hlavných typov bytových domov.
Životnosť panelových domov podľa GOST: odporúčanie alebo verdikt?
Každý výrobok má obmedzenú trvanlivosť. A obytné budovy majú určitú životnosť. Po jej uplynutí sa prevádzka budovy stáva nebezpečnou. Toto obdobie je určené pre každý typ budovy podľa GOST a príslušných SNiP. V tabuľke nižšie môžete vidieť zovšeobecnené údaje o hlavných typoch budov:
Počas doby uvedenej v dokumentoch si stavba (za predpokladu dodržania stavebných technológií) zachová všetky deklarované kvality. Toto obdobie je odporúčaním pre urbanistov. Na základe neho rozhodujú o načasovaní demolácie alebo rekonštrukcie každej budovy. Skutočná životnosť však môže byť dlhšia alebo kratšia ako štandardná.
| Faktory, ktoré zvyšujú normálnu životnosť budovy | Faktory, ktoré znižujú normálnu životnosť budovy |
|---|---|
| Prísne dodržiavanie stavebnej technológie. | Porušenie technológie výstavby: použitie nekvalitných materiálov, nízka kvalita práce staviteľov. |
| Použitie betónových panelov v plnej veľkosti alebo kvalitnejších materiálov (tehlový obklad, škvárové bloky a pod.) pri stavbe stien | Aplikácia tenkostenných panelov. Toto riešenie, typické pre Chruščova, znižuje životnosť na polovicu. Jeho použitie je spôsobené dočasným charakterom budov z Chruščovovej éry. |
| Kvalitné utesnenie medzipanelových švov na streche a stenách, ich včasná údržba. | Nedostatok tesnenia strechy, časté netesnosti švov. |
| Včasná realizácia väčších opráv: výmena okenných rámov, elektroinštalácie, vodovodného a kanalizačného potrubia | Nedostatok veľkých opráv na dlhú dobu. |
| Žiadne veľké komunikačné nehody: prasknutie potrubia, zaplavenie pivnice, vyhorenie elektroinštalácie | Veľké havárie: zamrznutie vykurovacích potrubí v zime, zaplavenie komunikácií. |
Štandardná životnosť panelových domov zo 70-tych rokov
Panelové domy zo 70. rokov patria do éry brežnevovského programu bytovej výstavby. Patria sem 90., 121. a ďalšie, menej bežné, projektové série. Zároveň je v rámci série veľa podsérií a dom postavený v roku 1974 sa môže od budovy postavenej v roku 1979 výrazne líšiť dispozičným riešením, hlukovou izoláciou a izolačnými vlastnosťami a komfortom bývania.
Mnohé z vlastností týchto domov sú odhalené v tomto užitočnom videu:
V porovnaní s prvými („Chruščovovými“) radmi panelových domov majú domy „Brezhnevka“ niekoľko výhod:
- zlepšenie dispozície (vzhľad priestrannej kuchyne, chodby, zvýšená výška stropu);
- použitie hrubých panelov (hrúbka - od 0,3 m);
- prítomnosť žľabu na odpadky a výťahu v mnohých radoch.
Keďže základom dizajnu týchto domov je stále panelová schéma, zostávajú dve hlavné nevýhody: nemožnosť prestavby a tendencia medzipanelových švov strácať svoju tesnosť.
Stavebné predpisy a prevádzkové normy umožňujú užívanie takýchto budov 100 rokov. Preto si byty v budovách „brezhnevka“, hoci sú v „rozpočtovom“ cenovom segmente sekundárneho trhu s bývaním, zachovávajú vysokú likviditu.
Ako predĺžiť životnosť 9-poschodového panelového domu?
Hoci životnosť 9-poschodových panelových domov odborníci odhadujú na 50–100 rokov (v závislosti od série), tento vek môže výrazne predĺžiť včasné väčšie opravy. Obdobie odporúčané normami je štvrťstoročie. V tomto prípade by mal zoznam činností obsahovať:
- revízia nosných konštrukčných prvkov a v prípade potreby ich spevnenie;
- výmena strešného rámu a strešných materiálov;
- kontrola základov a slepej oblasti, ak je to potrebné, odstránenie trhlín a posilnenie problémových oblastí;
- oprava elektroinštalácie;
- opravy kanalizačných, vodovodných a vykurovacích systémov.
Žiaľ, v dôsledku zložitej ekonomickej situácie mnohé regióny porušujú odporúčané termíny veľkých opráv. Meškanie 5 rokov je bežné a pre mnohé mestá nie je neslýchaná veľká rekonštrukcia s oneskorením o 15 rokov. V iných prípadoch sa zdá, že kampane na opravu prebiehajú v súlade s termínmi, ale rozsah činností je obmedzený.
Včasná a kompletná generálna oprava môže výrazne predĺžiť životnosť panelovej konštrukcie.Ďalším dôležitým faktorom je starostlivý prístup obyvateľov k domu.
Životnosť 5-poschodového panelového domu
Životnosť viacbytových budov s 5 poschodiami postavených v rámci Chruščovovho programu (1950–1960) je stanovená normami na 50 rokov. Najjednoduchšie výpočty ukazujú, že pre najskoršie vydania už vypršala a domy postavené v 60. rokoch posledných pár rokov stoja. Do uplynutia „životnosti“ domu musí zhodnotiť stav budovy skupina odborníkov, ktorú vytvorí obec.
Na základe tohto posúdenia, ako aj plánu rozvoja mesta a dostupnosti peňazí v rozpočte mesta sa prijíma jedno z dvoch rozhodnutí:
- Vykonávanie veľkých opráv. Takýto verdikt sa robí vo vzťahu k domom, ktorých bezpečnosť vo všeobecnosti nie je uspokojivá.
- Demolácia chátrajúcej budovy. V tomto prípade majú obyvatelia k dispozícii byty rovnakej plochy v nových budovách a dom je po presídlení demontovaný.
Vo veľkých mestách je jedným z dôležitých faktorov ovplyvňujúcich rozhodnutie rastúce náklady na pozemok pod domom. Zbúranie chátrajúcej päťposchodovej budovy a postavenie novej 16-poschodovej budovy na jej mieste sa často stáva oveľa výhodnejším riešením, ako realizovať veľkú rekonštrukciu.
Ak bola päťposchodová budova postavená za Brežneva (alebo aj neskôr), jej životnosť sa odhaduje na storočie. V tomto prípade bude od roku 2020 budova normálne fungovať.
Dúfame, že vám náš článok pomohol pochopiť, čo rozhoduje o životnosti domu, o ktorý sa zaujímate a aké sú vyhliadky na zbúranie či rekonštrukciu tohto objektu.